Plafonnement à 3,5% de la hausse des loyers jusqu’au 31 mars 2024
27 juil. 2023
Le « bouclier loyer » est prolongé jusque fin mars 2024
La loi 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a prévu un train de mesures pour freiner les hausses de loyer d’habitation et limiter l'impact de l'inflation sur le budget des ménages. Initialement, un « bouclier loyer » avait été mis en place pendant un an pour plafonner la hausse des loyers à 3,5 % maximum jusqu'au 30 juin 2023. En parallèle, les aides au logement (APL, ALF et ALS) avaient été revalorisées de 3,5 % avec effet rétroactif au 1er juillet 2022.
Dans un contexte inflationiste toujours présent, l’Assemblée nationale a adopté en lecture définitive, le 28 juin 2023, une proposition de loi visant à prolonger le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% jusqu’au 31 mars 2024 (pour la France métropolitaine, hors Corse). Ainsi, l'indice de révision des loyers (IRL) reste bloqué à 3,5% jusqu’à cette date.
Qu’est-ce que l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ?
L'indice de révision des loyers (IRL) créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 puis modifié par l’article 9 de la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, fixe les plafonds d'augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires pour les logements vides ou meublés.
L'évolution de l'IRL est définie chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) en fonction de l'évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois, hors tabac et hors loyers.
L’Insee publie cet IRL à la fin de chaque trimestre : celui du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2ème vers le 15 juillet, le 3ème vers le 15 octobre et le 4ème autour du 15 janvier de l’année suivante.
Ainsi, pour les révisions des loyers réalisées entre le 3ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2023, la hausse de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) est plafonnée à :
- 3,5 % en métropole ;
- 2 % en Corse ;
- 2,5 % en Outre-mer.
La révision du loyer en pratique
La formule de calcul pour la révision du loyer est relativement simple : « Loyer en cours X IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédent ».
Le loyer d’un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année à l'initiative du bailleur :
- Soit de la date indiquée sur le bail (date convenue entre le bailleur et le locataire, ou, à défaut, terme annuel du bail).
- Soit, en tenant compte du dernier IRL publié par l'Insee à la date de la signature du bail.
Cependant, le bailleur ne dispose que d'un an pour faire une demande de révision de loyer au locataire, à compter de la date prévue pour la révision. La révision ne prendra effet qu’au jour de sa demande, et elle n'est pas rétroactive : passé le délai d'un an, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.
Pour recalculer le loyer, le propriétaire est légalement tenu de respecter l'IRL. En cas d'infraction avérée, le bailleur qui aurait perçu des montants trop élevés sera tenu de rembourser le différentiel.
Les exceptions et les restrictions à la révision des loyers
L'article 17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 rappelle que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation »
La révision des loyers ne peut donc pas être appliquée pour les logements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) les classe F ou G. Le propriétaire doit effectuer au préalable des travaux pour améliorer la performance énergétique, avant de pouvoir envisager d’augmenter le loyer.
Cependant, cette interdiction dictée par la politique de sanctions contre les logements les plus énergivores, autrement désignés comme « passoirs thermiques », ne s’applique qu’aux contrats signés à partir du 24 août 2022, ou aux baux renouvelés à partir de cette date.
Par contre, dans le cas où le propriétaire réaliserait en cours de bail, des travaux améliorant significativement la qualité de vie et le confort des locataires (travaux d’isolation, installation d’un système de chauffage performant et réduisant les coûts énergétiques, travaux d’aménagement d’une cuisine ou rénovation d’une salle de bain vétuste…), le montant du loyer peut être relevé. Ces travaux doivent nécessairement être réalisés avec l’accord du locataire, et faire l’objet d’une convention écrite ou d’un avenant au contrat de bail. Ils doivent également afficher un coût égal à la moitié du loyer annuel hors charges pour ouvrir droit à une augmentation de loyer pour un montant annuel maximum de 15% du coût des travaux.
D'autre part, dans les zones tendues, l'IRL permet de fixer le montant du loyer à la relocation (hors charges). Le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En cas de non-révision du loyer depuis au moins 12 mois, le bailleur peut utiliser l'IRL pour réviser le loyer (en prenant en compte le dernier indice de l'IRL publié à la date de signature du nouveau contrat).
Enfin, les loyers demandés dans le cadre d’un investissement Pinel sont également révisables annuellement, sur la base de l’IRL, mais il est alors nécessaire d’attendre la parution du décret d’état l’autorisant.
L’équipe de Valvert Gestion se tient à votre disposition pour répondre à vos questions sur l’IRL.
