La Trêve hivernale 2023-2024

La trêve hivernale 2023 -2024 débutera le 1er novembre prochain.

La trêve hivernale est régie par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, qui fait une interdiction aux propriétaires de biens loués vides ou meublés, d’expulser les locataires entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, période habituelle « des grands froids ».

Elle trouve son origine dans la mobilisation de l'Abbé Pierre lors de l'hiver 1954, qui fut particulièrement rude et meurtrier pour les personnes sans-abris.

La loi Alur votée en 2014, a prolongé la trêve hivernale qui prenait fin auparavant, autour du 15 mars.

La trêve hivernale suspend également les coupures d'eau, de gaz et d'électricité en cas de factures impayées. Ces dispositions ont été introduites par la loi Brottes n° 2013-312 du 15 avril 2013b afin de protéger les occupants des logements en situation de vulnérabilité. Cependant, les fournisseurs ont la possibilité de réduire la puissance du compteur (cette réduction de puissance ne peut pas descendre en dessous de 1 kVA), à l’exception des locataires bénéficiant du tarif de première nécessité.

Qui est concerné par la trêve hivernale ?

Tous les locataires bénéficient de cette protection pendant les 5 mois de la trêve hivernale, y compris les locataires qui ont des arriérés de loyer, qui causent un trouble anormal de voisinage, ou qui sont en situation de violation du contrat de bail. Le locataire bénéficie d’un report de ses mensualités impayées jusqu’à la fin de la période mais peut bien sûr, régulariser sa situation avant la fin de la trêve hivernale.

Néanmoins, la trêve hivernale ne s’applique pas dans un certain nombre de cas, dans lesquels les occupants peuvent être expulsés pendant cette période :

• Les squatteurs, qui sont entrés dans les locaux par "voie de fait" et qui ne disposent donc pas d’un titre d’occupation légale. Le propriétaire doit impérativement porter plainte et réclamer l’expulsion immédiate. Les démarches ont été simplifiées par la loi ASAP du 7 décembre 2020, qui permet à un juge ou à un préfet de prononcer directement une expulsion.
• Les occupants qui bénéficient d’un relogement dans de bonnes conditions de décence et répondant à leurs besoins familiaux (nombre de pièces, nouveau logement situé dans la proximité relative de l’actuel…).
• Les locataires habitant un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril ; une solution de relogement doit néanmoins leur être impérativement proposée.
• L'époux, le partenaire Pacs ou le concubin dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, dans le cadre d'une ordonnance de protection ou d’une ordonnance de non-conciliation dans une procédure de divorce.
• Les personnes occupant un logement étudiant alors qu'elles ont fini leurs études et n'en ont plus le statut.

Quels sont les droits des propriétaires ?

Si l’exécution des expulsions est suspendue pendant les 5 mois de la trêve hivernale, le propriétaire peut toujours engager les démarches judiciaires visant à ordonner l'expulsion du locataire pendant cette période, en saisissant le juge du fond du tribunal judiciaire ou le juge en référé (procédure d'urgence).

Cependant, l’exécution ne pourra intervenir qu’à partir du 1er avril. La procédure prenant quelques mois, il y a tout intérêt, et le locataire est d’ailleurs tenu de répondre à toute procédure judiciaire engagée contre lui, même pendant cette période.

Dès le 1^er avril, le locataire qui fait l'objet d'un commandement de quitter les lieux doit s'exécuter immédiatement. Le propriétaire doit alors avoir recours à un commissaire de justice, qui se présente au domicile du locataire expulsé un jour ouvrable, entre 6h et 21h, pour procéder et constater l'expulsion. À défaut de coopération du locataire, la force publique peut être requise. Le concours de la force publique est obligatoire dans le cadre d’une expulsion forcée.

Rappelons, qu’un propriétaire qui expulserait lui-même un locataire, pendant ou en dehors de la trêve hivernale, s’expose à des sanctions de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.

Dans ce cadre très contraint, le propriétaire a tout intérêt à anticiper les risques et à sécuriser le paiement du loyer :

• Soit en demandant un cautionnement, notamment la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), mécanisme de caution solidaire contre le risque de loyers impayés.
• Soit en souscrivant une assurance Garantie des loyers impayés (GLI) proposée par les sociétés d'assurance afin de garantir le paiement des loyers dans certains cas.