La fin du dispositif Pinel et Pinel Plus est programmée pour le 31 décembre 2024

Le gouvernement d’Elisabeth Borne a acté la fin de la loi Pinel pour décembre 2024. Cette décision sonne le glas de ce dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 1^er janvier 2015. Les investissements réalisés en Pinel avant le 1^er janvier 2025 profiteront bien entendu, des avantages fiscaux jusqu’au terme de la durée d’engagement maximale (12 ans) soit au maximum jusque fin 2036.

Quelles raisons sont avancées à la fin du dispositif Pinel ?

Cette mesure s’inscrit dans le cadre du plan « logement » du gouvernement, avec l’objectif de réaliser des économies budgétaires pour relancer la construction de logements neufs. En effet, le gouvernement a estimé que le Pinel était un dispositif « coûteux (pour les finances publiques) et pas assez efficace ».

Selon la Cour des comptes, la niche fiscale du Pinel qui concerne près de 300 000 ménages, serait à l’origine d’une perte de plus d’1,5 milliard d’euros de recettes fiscales pour l’état, sans que son efficacité pour le soutien du secteur du bâtiment ou à l’amélioration de l’accessibilité des ménages modestes à l’immobilier locatif aient été à la hauteur des attentes.

Il s’agit d’un changement de politique radical concernant le marché locatif neuf, puisqu’il ne s’agit plus de favoriser l’investissement locatif des ménages, mais de favoriser plutôt les investisseurs institutionnels. C’est pourquoi Matignon a annoncé qu’il comptait favoriser le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitué de logements neufs ou anciens mais rénovés, à loyers plafonnés inférieurs aux prix du marché, et gérés par des acteurs institutionnels comme CDC Habitat ou Action Logement. Néanmoins, dans cette phase de transition, le risque de pénurie de logements à louer est fort, car ces grands investisseurs institutionnels ne représentent plus que 3% du parc locatif résidentiel privé et ont peu d’appétence pour le locatif résidentiel privé, même s’ils se sont engagés à acheter 50 000 logements par an). Dans le même temps, les particuliers ne seront plus incités à investir dans le locatif privé après fin 2024.

Une mesure qui s’inscrit dans un contexte immobilier très tendu

La fin programmée du Pinel et du Pinel Plus intervient dans un contexte problématique sur le secteur de l’immobilier neuf. Les mise en vente de logements neuf ont en effet reculé de 25% depuis 1 an, et les ventes ont chuté de plus de 34%, sous les coups de la flambée des coûts de construction, de l’augmentation des invendus et du renchérissement du crédit immobilier qui disqualifie une grande partie des acquéreurs potentiels.

L’avis de tempête est donc sérieux pour les promoteurs immobiliers pour lesquels le Pinel représente près de 30% des programmes. Il est surtout préoccupant pour un marché locatif qui s’est érodé de presque 10% en 2022.

En outre, et pour la première fois en 40 ans, le régime Pinel ne sera pas remplacé par un nouveau dispositif d’avantages fiscaux sur le marché locatif neuf.

Des avantages fiscaux qui baisseront en 2024 mais qui demeurent intéressants

Sur le Pinel classique, les avantages fiscaux sont abaissés en 2023 puis en 2024 :

Sur le Pinel Plus, par contre, l’avantage fiscal peut s’élever à 21% du montant de l’acquisition (dans la limite de 300 000 €) pour un engagement de 12 ans de location. Cependant, l’offre sur le marché est minimale (moins de 5% de l’offre), car le logement doit respecter des critères très contraignants pour être éligible :

• Une localisation du logement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Une surface minimale à respecter par typologie de logement : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
• La présence systématique d’un espace extérieur.
• Une ouverture sur deux orientations différentes, au minimum, à partir du T3.

Est-il intéressant d’investir dans un Pinel avant fin 2024 ?

Le dispositif Pinel repose sur un certain nombre de règles à respecter (consulter le lien suivant : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

L’investissement en Pinel ou Pinel Plus avant fin 2024, demeure intéressant, en fonction de vos projets et sous certaines conditions. Encore faut-il se poser les bonnes questions !

En premier lieu, la fin annoncée d’un avantage fiscal, qui plus est non remplacé par un nouveau dispositif, doit mériter votre attention, en particulier dans un contexte où le marché locatif privé va être de plus en plus en tension dans les prochaines années.

En second lieu, il continue de présenter des avantages certains :

• Un outil efficace de réduction de l’imposition (si vous êtes fortement imposé).
• La possibilité de constituer un patrimoine immobilier, par l’acquisition d’un logement neuf, sans travaux à prévoir dans les premières années.
• Un levier pour préparer sa retraite et se constituer une rente future complémentaire de la pension.
• Réaliser une plus-value à la revente pour financer d’autres projets, mais seulement si le bien n’a pas été surévalué à l’achat, si vous revendez à long terme, si vous avez choisi une localisation attractive.
• La possibilité de le louer à un membre de sa famille (en dehors du foyer fiscal) en cas de nécessité.

En troisième lieu, il s’agit de bien mesurer les inconvénients et les risques en fonction de sa situation personnelle et par rapport à d’autres types d’investissements :

• La réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par logement et 5500€ / m²
• Vous devez disposer d’une bonne capacité d’emprunt et d’une disponibilité de trésorerie à long terme (les loyers ne couvrant pas totalement vos échéances de remboursement d’emprunt et les charges annexes).
• L’investissement en Pinel est plafonné à 2 logements par an et par propriétaire.
• Les frais d’intermédiaires sont parfois élevés.
• Les contraintes sont nombreuses (localisation du bien en zone Pinel éligible, location nue impérative, loyers plafonnés et conditions de ressources des locataires…).
• La rentabilité est liée à une augmentation régulière des prix de l’immobilier ancien.
• La vacance locative fait perdre l’avantage fiscal.

Il s’agit donc de bien réfléchir en amont à votre projet immobilier et à votre projet de vie.

Si vous avez un projet ou des questions, l’équipe de Valvert Gestion se tient à votre disposition pour en discuter.