L’importance du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
14 oct. 2022
Le nouveau Diagnostic de Performance énergétique (DPE) est entré en vigueur le 1er juillet 2021, avec une durée de validité de 10 ans, et il est opposable en justice au vendeur et au bailleur.
Ce Diagnostic obligatoire, réalisé par un professionnel certifié, classe les logements de A à G en fonction de leur performance énergétique (les logements les plus performants et économes sont classés en catégorie A, tandis que les plus énergivores sont classés en catégorie G). Il informe l’acheteur ou au locataire de la consommation d’énergie du logement et de son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre, en détaillant le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation, l'éclairage et la ventilation. Il se calcule désormais exclusivement sur les caractéristiques du logement (superficie, épaisseur et isolation des parois, nombre et caractéristiques des fenêtres…) et plus à partir des factures des occupants comme cela pouvait être le cas auparavant.
Pour le détail des composants du DPE : https://valvertgestion.com/fr/blog/le-nouveau-dpe-entre-en-vigueur-le-1er-juillet-2021--7600
L’impact du DPE sur le marché immobilier
Le DPE a désormais un impact majeur sur toutes les transactions et les locations immobilières, compte tenu de son poids règlementaire croissant. En effet, il revêt une importance fondamentale en termes de valorisation d’un bien mis en vente, de projection des factures de consommation d’énergie du futur occupant, et d’estimation du montant des travaux à effectuer pour revenir à une norme acceptable.
Depuis la loi Climat et Résilience du 24 août 2021, le DPE est devenu contraignant.
En ce qui concerne les bailleurs :
- Depuis août 2022, les bailleurs qui louent un logement classé en catégorie F ou G, c’est-à-dire les logements qualifiés de « passoires thermiques », n’ont plus la possibilité d’augmenter le loyer.
- Dès le 1er janvier 2025, les logements ayant une étiquette G seront interdits à la location.
- En 2028, il en sera de même pour les logements classés F.
- En 2034, les logements classés E subiront la même interdiction.
Concernant les vendeurs, en fonction du classement DPE du bien mis en vente, ils devront fournir à l’acheteur, un document supplémentaire au DPE, l’Audit énergétique.
- Dès le 1er avril 2023, pour les biens classés F ou G, les vendeurs devront fournir
- Le 1er janvier 2025, cet Audit énergétique devra être fourni pour les logements classés E.
- Le 1er janvier 2034, il concernera les logements classés D.
Qu’est-ce que l’Audit énergétique ? Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur sera informé de leur nature. L'audit énergétique, réalisé par un professionnel certifié, doit formuler des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné d’au moins 2 classes DPE, selon 2 scénarii : soit en une seule fois, soit par étapes (sauf exception, la première étape devant faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E). Ce document doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente. La réalisation des travaux recommandés n'est pas obligatoire pour conclure la vente, car l'objectif de l’audit énergétique est d'informer l'acheteur pour qu'il intègre ces travaux dans son projet d'achat. Pour chaque étape du parcours de travaux l'audit fournit :
C’est donc un enjeu majeur pour l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier :
Ainsi, au fur et à mesure de l’application des obligations règlementaires, les impacts sur le marché immobilier vont être sensibles, à la fois en termes de volume et de niveau de prix des biens proposés à la vente, pour les classes DPE concernées. |
Une fiabilité du DPE questionnée
Les critiques sur la fiabilité du DPE ne sont pas nouvelles (et nous nous en étions fait l’écho en 2021, concernant les modes de calcul des performances énergétiques). Néanmoins, et malgré la refonte du DPE, la Direction de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) pointait du doigt un nombre élevé d’anomalies et de fautes dans la réalisation des DPE, sur la base d’un audit de 312 professionnels : documents incomplets ou non conformes, grilles tarifaires incomplètes ou peu claires, factures opaques, pratiques commerciales parfois trompeuses…
De la même manière, les associations 60 millions de consommateurs et UFC Que choisir ont récemment conduit des enquêtes qui ont soulevé des disparités sensibles des DPE d’un même logement en fonction des diagnostiqueurs, allant parfois jusqu’à 3 classes d’écart pour un même bien !
Dans ce contexte, la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM (CDI-FNAIM) a reconnu que la situation n'était pas acceptable et propose une homogénéisation des pratiques, une meilleure formation et un encadrement plus strict des acteurs. Elle soutien des propositions de bon sens :
- Une formation initiale renforcée au métier de diagnostiqueur, et éventuellement un meilleur dispositif de formation continue pour accompagner les évolutions techniques permanentes des logements et du DPE.
- La création d’une véritable branche professionnelle pour mieux encadrer les pratiques et éventuellement sanctionner les diagnostiqueurs peu scrupuleux qui ternissent l’image de la filière.
- Une régulation de la concurrence par l’instauration d’un prix plancher pour la réalisation d’un DPE, afin d’éliminer les offres Low-Cost qui correspondent souvent à des prestations de piètre qualité réalisées par des diagnostiqueurs peu qualifiés (malgré la certification…), même si les opérateurs qui s’y livrent ont tendance à être de moins en moins nombreux.
Dans ce cadre, Valvert Gestion vous informe sur l’évolution de la législation et veille tout particulièrement à la qualité des DPE réalisés, dans l’intérêt de l’ensemble de ses clients.
