L’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne

Depuis le 1^er novembre 2021, les villes de Lyon et Villeurbanne expérimentent le dispositif de plafonnement des loyers. Ce dispositif est déjà appliqué à Paris depuis 2019, Lille depuis 2020 et dans les 9 villes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021.

Ce dispositif, prévu par la loi ELAN, vise à limiter la hausse des loyers dans le parc privé, avec pour objectif déclaré de rendre les locations plus accessibles sur la zone concernée, en forte tension immobilière. En effet, la Métropole de Lyon a accueilli 150 000 nouveaux habitants ces dix dernières années, et Villeurbanne concentre près de 71% du parc locatif privé de la Métropole.

La candidature à cette expérimentation a été sollicitée par le conseil de la Métropole du Grand Lyon (délibération du 05 octobre 2020) et appuyée par les maires de Lyon et de Villeurbanne. Elle a ensuite été acceptée par le gouvernement (décret du 02 septembre 2021) dans la mesure les conditions réclamées par la loi étaient remplies :

• Un niveau de loyer médian élevé.
• Un écart important entre la moyenne des loyers constatés dans le parc locatif privé et la moyenne des loyers dans le parc locatif social.
• Un taux relativement faible de construction de logements dans les 5 dernières années par rapport au nombre de logements existants sur le territoire.
• Des perspectives de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat relativement limitées, et avec peu de chance d’évolution.

S’agissant d’une expérimentation, elle s’applique au moins jusqu’en Décembre 2023, et sera vraisemblablement prolongée jusqu’à fin 2026.

Comment sont déterminés les loyers de références ?

Une étude des loyers pratiqués à Lyon et Villeurbanne a été réalisée par l’Observatoire local des loyers, et a permis de définir 4 zones géographiques, et pour chacune d’entre elles, un loyer de référence par m² (hors charges) a été fixé.

Les montants des loyers de références ont été fixés par le préfet de région par un arrêté du 29 septembre 2021. Ils feront l’objet d’une révision annuelle pour intégrer les évolutions du marché locatif.

Quelles sont les locations concernées par l’encadrement des loyers ?

 Cette mesure concerne toutes les locations à usage d’habitation principale du locataire (ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale), qu’elles soient vides ou meublées, dont les colocations avec baux multiples ; elle concerne également les baux Mobilité signés à compter du 1^er novembre 2021.

Par contre, l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux logements soumis à la loi de 1948, aux locations saisonnières, aux logements conventionnés ANAH, aux logements gérés par les organismes HLM ou SEM, et aux logements meublés de certaines résidences avec services.

A quel moment s’applique l’encadrement du loyer ?

La mesure s’applique, à compter du 1^er novembre 2021 :

• A la première mise en location.
• Lors du renouvellement du bail ;
• A l’occasion d’un changement de locataire.

Ainsi, l’encadrement des loyers ne s’appliquent pas aux locations en cours, dont les baux ont été signés avant le 01 novembre 2021.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers repose sur un mécanisme relativement simple :

• Le montant du loyer ne peut excéder un plafond correspondant au loyer de référence du logement majoré de 20%.
• Il ne peut pas non plus être inférieur au loyer de référence minoré de 30%.

Comment connaître le plafond qui s’applique à votre logement sur les villes de Lyon et de Villeurbanne ?

La plateforme de services numériques de l’agglomération lyonnaise met à votre disposition un site internet toodego.com afin de connaître le plafond de loyer qui s’applique à votre location.

Il est à noter que désormais, depuis le 01 novembre 2021, le contrat de bail doit faire apparaître à la fois le loyer de référence et le loyer plafond applicable au bien mis en location.

Quelles sont les possibilités de dépasser le loyer de référence majoré ? Le complément de loyer.

Dans certain cas, le dépassement du « loyer de référence majoré » est possible, si le loyer est déjà au plafond, en appliquant un « complément de loyer ». Ce complément de loyer repose sur certaines caractéristiques de localisation et de confort « exceptionnelles » du logement concerné. Néanmoins, force est de constater qu’elles sont délicates à établir :

Elles ne sont pas définies par la loi de manière très précises, et il convient donc d’être très prudent pour engager une démarche de complément de loyer, et d’y apporter des justifications solides, comme, par exemple, la présence d’une terrasse ou d’un grand balcon offrant une jolie vue, un duplex, une dépendance (si elle est rare pour des logements identiques et à proximité) …

Ces caractéristiques doivent également remplir des conditions préalables précisées par la loi :

• Elles n’ont pas déjà été prises en compte dans la détermination du loyer de référence du logement.
• Elles sont justifiées par une réelle différence qualitative par comparaison avec les logements de même catégorie et situés dans le même secteur géographique.
• Elles ne relèvent pas des charges récupérables par le bailleur (la présence d’un gardien ou d’un ascenseur par exemple, ne sont pas des arguments recevables).

L’établissement d’un éventuel complément de loyer doit être « raisonnable » par rapport au montant du loyer de référence, et il est fortement recommandé de le mentionner et de le justifier avec précision, dans la clause « loyer » du bail pour éviter les éventuelles contestations.

Enfin, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.

Quelles sanctions en cas de non-respect des mesures d’encadrement des loyers ?

Les mesures d’encadrement des loyers sont assorties de sanctions possibles si elles n’étaient pas respectées par le bailleur.

• En cas de non-respect, le préfet a la possibilité d’exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement du trop-perçu au locataire. En cas de refus du bailleur de se soumettre à cette injonction, le préfet peut le faire condamner à verser une amende administrative d’un montant qui peut aller jusqu’à 5.000€ pour un particulier et jusqu’à 15.000€ pour une personne morale.
• Le locataire peut aussi prendre l’initiative de saisir la justice d'une action en diminution de loyer. Dans ce cas, il doit agir au moins 5 mois avant la fin du bail en cours, en initiant une procédure civile (courrier LRAR au propriétaire pour lui demander de se mettre en conformité, saisie de la commission départementale conciliation en cas de refus ou de non réponse…), et en initiant une procédure administrative (signalement par mail du non-respect de la mesure d’encadrement des loyers à la Métropole de Lyon, qui informera ensuite la Préfecture).

Enfin, il est à noter qu’au cours de l’année 2022, la Métropole de Lyon met en place une Equipe Métropolitaine de L’habitat (EMHA) en charge du contrôle du respect de l’encadrement des loyers, et parallèlement de la lutte contre l’habitat indigne.

Toute l’équipe de Valvert Gestion se tient à votre disposition si vous avez des questions supplémentaires sur l’encadrement des loyers.