Quelques informations durant le confinement

Chers bailleurs, chers locataires,

Dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire mise en place par l’état et afin de respecter les consignes de confinement pour enrayer la propagation du coronavirus, plusieurs ordonnances concernant le logement ont été publiées.

1 : La trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 Mai.

La trêve hivernale qui interdit toute expulsion des locataires d’un logement vide ou meublé entre le 01 novembre et le 31 mars de l’année suivante, même en cas d'impayé, est exceptionnellement prolongée de 2 mois ; elle se terminera donc le 31 mai 2020. Cette prolongation avait été réclamée il y a quelques jours par les associations de lutte contre la pauvreté notamment la Fondation Abbé Pierre et les Restos du Cœur. Néanmoins, il convient de rappeler deux points importants :

• Contrairement à ce que pense de nombreux bailleurs, il est possible d’initier une procédure judiciaire d’expulsion pendant la trêve Hivernale, c’est-à-dire de délivrer un commandement de payer au locataire mauvais payeur et de l’assigner en expulsion devant le Juge des contentieux de la Protection. Le titre exécutoire d’expulsion, pourra alors être appliqué dès la fin de la trêve hivernale.
• Cette prolongation de la trêve hivernale ne peut en aucun cas bénéficier aux squatteurs, c’est-à-dire, selon la loi "les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte" (loi Elan du 23 novembre 2018). Seuls les locataires "en titre" restent protégés par la trêve. Ainsi, les locataires ayant vu leur bail résilié par acquisition de clause résolutoire ou qui se maintiennent abusivement dans les lieux à la suite d’un congé de leur bailleur continueront à être protégés jusqu’au 31 mai 2020.

2 : La sortie de bail est compliquée pendant la durée du confinement.

Le déménagement ne fait pas partie des motifs de déplacement strictement définis par le décret du 16 mars visant à lutter contre la propagation du Covid-19.

En effet, la sortie de bail suppose un état des lieux, la restitution des clés et un déménagement impliquant parfois plusieurs personnes, toutes choses contraires à la limitation des interactions entre les personnes, imposée par le confinement. Il est donc recommandé de reporter dans la mesure du possible les sorties et bien sûr, les entrées dans les lieux.

Deux situations peuvent se présenter :

• Si du fait des mesures de confinement, le locataire n'est pas en mesure de quitter les lieux, il devra rapidement en informer le bailleur. Dans ce cas le congé reste valable bien que l'occupation des lieux soit maintenue. Le locataire est alors assimilé à un occupant sans droit ni titre. Il devra continuer à s'acquitter d'une somme qui s'apparente à une « indemnité d'occupation », équivalente au loyer et aux charges. Les formalités de fin de contrat seront réalisées avec le propriétaire, dès la fin du confinement.

• Si le locataire a déposé une dédite et doit quitter les lieux, les choses se compliquent : il doit pouvoir se justifier auprès des forces de l’ordre, en faisant valoir un motif incontestable de circulation, et donc qu’un report de la sortie est impossible (par exemple un motif familial ou professionnel impérieux) ; il lui faudra produire une attestation sur l'honneur justifiant du motif de déplacement, indiquer la date du déménagement, l’adresse du domicile actuel, ainsi que celle du prochain.
• Il devra aussi, bien sûr, formellement informer son bailleur de son départ du logement, et en accord avec le propriétaire, prendre les mesures nécessaires pour lui faire parvenir les clés.
• Mais dans la mesure où un état des lieux n'est pas possible à réaliser compte tenu de la période de confinement, il est fortement recommandé que bailleur et locataire discutent au cas par cas, pour trouver un accord qui satisfasse au mieux les deux parties.

L’épidémie de Covid-19 constitue un cas de force majeure, et les règles de confinement doivent être strictement respectées pour préserver la santé de tous, même si elles présentent des inconvénients importants pour les bailleurs comme pour les locataires. Nous recommandons donc vivement, d’éviter toute sortie de bail durant cette période de confinement.

3 : Les assemblées générales de copropriétaires sont reportées.

Le ministère du logement a annoncé le report de toutes les assemblées générales de copropriétaires qui devaient se tenir dans les prochaines semaines.

Les mandats de syndic qui ont expiré ou qui expireront au cours de la période comprise entre le 12 mars 2020 et jusqu’à un mois après la levée de l’état d’urgence sanitaire, seront automatiquement prolongés jusqu’à la prise d’effet du prochain contrat de syndic. Prise d’effet qui devra intervenir, au plus tard, six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Cette disposition vise à assurer la pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, et d’éviter que des résidences se retrouvent dans l’illégalité, sans syndic, et donc placées sous tutelle de l’administration judiciaire ; une situation très coûteuse pour les copropriétaires et bloquante pour les décisions de gestion.

4 : La réforme des APL (aide au logement) est reportée à une date ultérieure.

L’entrée en vigueur de la réforme des Aides Personnalisées au Logement (APL), initialement prévue le 1^er avril 2020, est repoussée. Les mesures prises pour faire face à l’accélération de l’épidémie du coronavirus - COVID 19 réduisent en effet la disponibilité des personnels des CAF et des MSA (Caisses d’allocation familiales et Mutualités sociales agricoles) qui doivent mobiliser l’ensemble de leurs moyens disponibles pour assurer la continuité de leur mission de service public de maintien des droits de tous les allocataires.

Pour rappel, cette refonte des APL doit permettre de déterminer de façon plus juste le niveau d’aide en fonction des ressources actuelles des allocataires, et non plus en fonction des revenus de l’année n-2 qui sont aujourd’hui pris en compte pour calculer le montant des APL.

Nous restons à votre disposition et à écoute,

Bien cordialement,

Chloé Hervé,

Directrice de l’Agence Valvert Gestion.