Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est une notion essentielle en immobilier, qui sert de référence dans toutes les transactions et rédactions de baux pour les biens loués vide en tant que résidence principale (mais n’est pas exigée pour les locations meublées ou saisonnières). Sa définition est fixée par la loi et très précise. Il est donc important de bien la maîtriser.

Quelle est la définition de la surface habitable d’un logement ?

La notion de surface habitable trouve son origine dans la loi Boutin du 25 mars 2009 mais sa définition a évolué dans le temps : elle était auparavant définie par l’article R156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Depuis le 1^er janvier 2021, la notion de surface habitable est définie par l’article R156-1 du Code de la Construction et de l’Habitation :

• « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »
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• « Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Quelle différence entre la surface habitable et la surface utile ?

La notion de surface utile, définie par l’article D353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation est constituée par la surface habitable augmentée de 50% des surfaces des annexes réservés à l’usage exclusif de l’occupant et de plus de 1,80m de hauteur sous plafond (cave, sous-sol, remise, atelier, buanderie et séchoir, cellier extérieur, combles et grenier aménageable, resserre, loggia, balcon, véranda).

Quelle différence entre la surface habitable et la surface privative règlementée par la loi Carrez ?

La superficie Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Elle est définie par le décret du 23 mai 1997 et figure obligatoirement dans l’avant contrat sur l’acte authentique de vente.

Son calcul est presque identique à celui de la surface habitable, à laquelle il faut ajouter :

• La surface du grenier ou des combles non aménagés, si ceux-ci sont aménageables et dispose d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
• La surface des sous-sols (autres que cave, garage ou parking), des vérandas, remises et réserves, à condition qu’il s’agisse d’espaces clos et couverts, que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond de plus de 1,80 m.

Ainsi, contrairement à la surface habitable définie par la loi Boutin qui concerne exclusivement les espaces aménagés, intérieurs au logement (accessibles sans passer par l’extérieur) et donc directement et réellement disponibles par les occupants, la superficie Carrez concerne la superficie privative d’un lot de copropriété, et intègre donc des surfaces construites, closes et couvertes supplémentaires.

Comment mesurer les différentes surfaces légales ?

Le calcul la surface habitable ou de la superficie loi Carre engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et s’il lui est possible de l’établir lui-même, il est préférable de faire appel à une agence immobilière, un diagnostiqueur ou un géomètre expert pour éviter toute erreur qui peut être lourde de conséquences. En effet, toute erreur de calcul de 5% ou plus, même de bonne foi, par rapport à la surface habitable réelle, expose le bailleur ou le vendeur à des recours comme des diminutions de loyer, la réduction du prix de vente (jusqu’à 1 an après la signature)ou même la nullité de l’acte de vente (jusqu’à 1 mois après la signature).