Publication de l’IRL du 1er trimestre 2021 par l’INSEE

L'indice de référence des loyers (IRL) du 1^er trimestre 2021 est paru le 15 avril 2021 et indique une augmentation de 0,09% sur un an ; sa valeur s’établit à 130,69. Il s’agit d’une augmentation modeste, après une augmentation tout aussi faible au trimestre précédent (+0,20%). Ces faibles augmentations sont la conséquence directe de la crise économique initiée par la pandémie du Covid-19, et il y a fort à parier que les prochains IRL publiés en 2021 soient aussi fortement limités.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L'indice de révision des loyers (IRL) a été créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 puis modifié par l’article 9 de la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Il définit les plafonds des augmentations annuelles des loyers (hors charges) des biens loués vides ou meublés.

Il existe toutefois trois exceptions : le bail meublé étudiant de 9 mois et le bail Mobilité de 10 mois maximum qui durent moins d’un an, et ne peuvent donc pas être indexés en cours de bail. En outre, le loyer d'un logement soumis à la loi de 1948 est réévalué chaque année selon des règles spécifiques sans lien avec l'IRL.

Initialement, le calcul de l’IRL reflétait les prix à la consommation (pour 60 %), le coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement (pour 20%), et l’indice du coût de la construction (pour 20%). Depuis 2008, son calcul repose exclusivement sur la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers des 12 derniers mois.

Comment l’IRL est-il calculé ?

Il est calculé tous les trimestres par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). L’indice est publié quelques jours à peine après la fin du trimestre : celui du 1^er trimestre est publié vers le 15 avril, celui du 2^ème vers le 15 juillet, le 3^ème vers le 15 octobre et le 4^ème vers le 15 janvier de l’année suivante.

La formule de calcul du loyer révisé est la suivante : loyer en cours X IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédent.

Vous trouverez un exemple de calcul sur le site officiel de l’administration française : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

Quelle est l’utilité de l’IRL ?

L’IRL répond à 2 objectifs : Protéger, dans une certaine mesure, l’investisseur immobilier des effets de l’inflation et protéger le locataire contre les hausses de loyer intempestives.

Quelles sont les conditions d’utilisation de l’IRL ?

Le loyer d’un local à usage d'habitation, qu’il soit loué vide ou meublé, peut être révisé chaque année à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de bail, ou bien à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. Dans tous les cas, cette révision annuelle du loyer doit tenir compte :

• Soit de la date d'IRL indiquée dans la clause d'indexation du loyer sur le bail (date convenue entre le bailleur et le locataire, ou, à défaut, terme annuel du bail).
• Soit, à défaut, de la date du dernier IRL publié par l'Insee à la date de la signature du bail.

Concrètement, pour les locataires en place, l'indexation se fait à la date indiquée dans le bail, c'est-à-dire, en général tous les ans à la date anniversaire du bail.

Le prochain indice IRL, celui du 2^ème trimestre 2021 sera publié vers le 13 juillet 2021. Ce sera donc le nouvel indice à indiquer dans les contrats signés à compter de cette date. Pour les loyers en cours indexés à l'aide de cet indice, il s’agira d’attendre cette date pour le calcul du nouveau loyer.

Il s’agit également d’être attentif au fait que le bailleur ne dispose que d'un délai d'un an pour faire une demande de révision de loyer au locataire, à compter de la date prévue pour la révision. La révision prendra effet au jour de sa demande et elle n'est pas rétroactive : passé le délai d'un an, il n’est plus possible de réviser le loyer pour l'année écoulée.

D'autre part, dans les zones tendues, l'IRL permet de fixer le montant du loyer à la relocation (hors charges). Ainsi, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer du locataire précédent. En cas de non-révision du loyer depuis au moins 12 mois, le bailleur peut utiliser l'IRL pour réviser le loyer (en prenant en compte le dernier indice de l'IRL publié à la date de signature du nouveau contrat).

Enfin, les loyers demandés dans le cadre d’un investissement Pinel sont également révisables annuellement, sur la base de l’IRL, mais il est alors nécessaire d’attendre la parution du décret d’état l’autorisant.

Pour toutes questions relatives à l’IRL, n’hésitez pas à nous contacter, et nous vous répondrons avec plaisir.