Plafonnement à 3,5% de la hausse des loyers jusqu’au 30 juin 2023
12 déc. 2022
La loi 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a prévu un train de mesures pour freiner les hausses de loyer d’habitation et limiter l'impact de l'inflation sur le budget des ménages. Un « bouclier loyer » a été mis en place pendant un an pour plafonner la hausse des loyers à 3,5 % maximum jusqu'au 30 juin 2023. En parallèle, les aides au logement (APL, ALF et ALS) ont été revalorisées de 3,5 % avec effet rétroactif au 1er juillet 2022.
Ces mesures s’inscrivent dans un contexte de forte inflation, enregistrant sur un an, une hausse de 6,1% des prix des biens de consommation et en particulier des prix de l’énergie.
La révision des loyers des logements vides ou meublés est déterminée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui fixe les plafonds d'augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires lorsque le bail comporte une clause de révision annuelle des loyers (elle doit être prévue dans le bail et intervient soit à la date anniversaire de la signature du contrat, soit à une date convenue entre les parties). L'évolution de l'IRL est définie chaque trimestre par l'INSEE en fonction de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Ainsi, pour les révisions des loyers réalisées entre le 3ème trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2023, la hausse de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) est plafonnée à :
3,5 % en métropole ;
2 % en Corse ;
2,5 % en Outre-mer.
Néanmoins, la révision des loyers ne peut pas être appliquée pour les logements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) les classe F ou G. Cependant, cette interdiction dictée par la politique de sanctions contre les logements les plus énergivores, autrement désignés comme « passoirs thermiques », ne s’applique qu’aux contrats signés à partir du 24 août 2022, ou aux baux renouvelés à partir de cette date.
Par contre, dans le cas où le propriétaire réaliserait en cours de bail, des travaux améliorant significativement la qualité de vie et le confort des locataires (travaux d’isolation, installation d’un système de chauffage performant et réduisant les coûts énergétiques, travaux d’aménagement d’une cuisine ou rénovation d’une salle de bain vétuste…), le montant du loyer peut être relevé. Ces travaux doivent nécessairement être réalisés avec l’accord du locataire, et faire l’objet d’une convention écrite ou d’un avenant au contrat de bail. Il doivent également afficher un coût égal à la moitié du loyer annuel hors charges pour ouvrir droit à une augmentation de loyer pour un montant annuel maximum de 15% du coût des travaux.
Enfin, la révision des loyers est réalisée sur la base du loyer hors charges locatives, payées par le propriétaire et récupérables auprès du locataire. Elles concernent les dépenses de service liées au logement et à l’usage de l’immeuble, les frais d’entretien courant et les petites réparations dans les partie communes, la fourniture d’eau froide ou chaude et le chauffage (si celui-ci est collectif).
