Quelles sont charges locatives récupérables auprès du locataire ?

Les charges et les réparations locatives récupérables par le propriétaire auprès du locataire sont un sujet sensible et complexe.

Le bailleur engage un certain nombre de charges dont une partie est récupérable auprès du locataire. Elles sont visées par l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, pour autant qu’elles soient justifiées et qu’elles correspondent à un service réellement rendu.

Les charges locatives varient en fonction de la nature du bien loué :

• Pour une maison individuelle, elles se limitent généralement (mais pas toujours) à la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).
• Pour un logement faisant partie d'une copropriété, les charges récupérables auprès du locataire sont plus conséquentes et fixée par décret en conseil d’état d'interprétation exhaustive, mais également par la jurisprudence.
• Globalement il y a 3 types de charges récupérables auprès du locataire, en contrepartie :

Des services rendus liées à l'usage du logement ou de l'immeuble (consommation d'eau et au chauffage collectif, frais liés aux ascenseurs, salaires des employés, des concierges...).

Des dépenses d'entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l'immeuble (contrat d’entretien des ascenseurs, système électrique et de chauffage, pompes à chaleur et adoucisseur d'eau, entretien des espaces extérieurs : espaces verts, voies de circulation et parking...).

Des taxes locatives correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance d'assainissement...).

Le propriétaire bailleur qui a avancé préalablement ces dépenses, en réclame ensuite le remboursement partiel au locataire. Il peut choisir entre deux modes de règlement :

Le forfait mensuel, qui correspond à un montant fixe, complémentaire du loyer et indiqué dans le bail. Toutefois, il ne peut s’appliquer qu’aux logements meublés ou en colocation. Enfin, il ne peut faire l'objet d'aucune régularisation, mais peut seulement être augmenté une fois par an sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Il est donc essentiel de bien le déterminer.

La provision sur charges réglée mensuellement ou trimestriellement, et qui fait l’objet d’une régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles constatées. Elle est établie sur la base des dépenses enregistrées l'année précédente ou en fonction du budget prévisionnel si l’immeuble est une copropriété ou si le bailleur est une personne morale.

Un mois avant l’échéance de régularisation, le bailleur doit fournir au locataire un décompte précis et détaillé par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires (dans les immeubles collectifs) ; le bailleur (ou le syndic dans le cas d’une copropriété) doit également tenir les pièces justificatives (contrats, factures, relevés de consommation…) à la disposition du locataire, durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte.

Spécialiste de la gestion locative, Valvert Gestion répond à vos questions et vous accompagne sur la récupération des charges locatives auprès des locataires, dans le respect de la législation.