Donner congé à son locataire pour vente ou reprise du logement

Un propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire au terme du contrat de bail, pour récupérer son logement. Cependant, cela ne s’improvise pas et ce n’est possible que dans certains cas bien précis en respectant scrupuleusement les formes et les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989 en fonction du type de location.

Les motifs légaux de résiliation du bail

3 motifs seulement sont admis par la loi pour donner congé au locataire d’un logement qu’il occupe au titre de sa résidence principale :

• Le congé pour reprise : le propriétaire souhaite récupérer le logement pour sa résidence principale ou celle de ses très proches (conjoint marié, Pacsé, concubin notoire depuis plus d’un an à la date du congé, ascendants ou descendants du propriétaire ou de son conjoint).
• Le congé pour vente : le propriétaire souhaite vendre le logement au terme du bail en cours.
• Le congé pour motif légitime et sérieux : dans ce dernier cas, le motif invoqué doit être étayé par des éléments sérieux, concrets et suffisants :
• Le locataire ne respecte pas les obligations du bail : retards de paiement répétés du loyer, manque d’entretien et détérioration du logement, troubles de voisinage avérés, sous-location du logement non autorisée, défaut d’assurance locative…
• Le propriétaire bailleur entreprend des travaux lourds de rénovation, incompatible avec l’occupation du logement (démolition / reconstruction du logement, addition de construction, mise en conformité avec les règles du logement décent…).

Les délais à respecter pour donner congé au locataire

Un délai de préavis doit impérativement être respecté pour donner congé au locataire. Ce délai varie en fonction du type de location :

• Pour un logement loué vide (ou nu) : le locataire doit avoir « reçu » la lettre de congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
• Pour un logement meublé : le locataire doit l’avoir reçu au moins 3 mois avant l’échéance du bail.

Par contre pour les baux « étudiant » et « mobilité », il n’y a pas de délai à respecter car ils prennent fin automatiquement à leur terme et ne sont pas « automatiquement » reconduits.

Il est également à noter qu’un manquement grave et avéré du locataire, peut entraîner une résiliation de plein droit du bail réduisant le délai de préavis à 1 ou 2 mois selon les cas.

Le destinataire de la lettre de congé

La lettre de congé doit être adressée individuellement à chacun des signataires du contrat de bail, qu’il s’agisse d’époux, de partenaires pacsés, de concubins ou de colocataires.

Deux cas spécifiques méritent de retenir l’attention du propriétaire :

• Dans le cas d’époux ou de partenaires pacsés, dès lors qu’ils ont informé le propriétaire de leur union, ils sont réputés cotitulaires du contrat de bail, même si un seul des deux est signataire du contrat et il convient d’adresser la lettre de congé aux deux personnes.
• Dans le cas d’un locataire « protégé » (personne âgée de plus de 65 ans, personne handicapée, locataire ayant la charge habituelle d’une personne âgée ou handicapée dans le logement, ayant des revenus « modestes » inférieurs aux plafonds légaux) : le propriétaire est tenu de lui proposer, durant la période de préavis, des offres de relogement à proximité de son logement actuel et correspondant à ses besoins. A noter que cette obligation ne s’applique pas aux propriétaires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail ou dont les ressources annuelles sont elles-mêmes inférieures aux plafonds légaux.

Les modalités de remise de la lettre de congé au locataire

Le propriétaire dispose de 3 solutions pour remettre la lettre de congé à son locataire :

• La remise en main propre par le propriétaire lui-même contre la signature d’un récépissé ou émargement, qui confirme cette remise en main propre de la lettre de congé.
• L’envoi par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Cependant, c’est la date de réception de la lettre recommandée qui fait foi, qu’il la reçoive directement ou qu’il aille la chercher à La Poste dans un délai de 15 jours. Si le destinataire de la lettre de congé ne signe pas l’avis de réception (absent lors du passage du préposé, refus de signature, non retrait à La Poste), le courrier est réputé non reçu, et le délai que le courrier est censé faire courir est caduque.
• La remise par commissaire de justice qui rédige et délivre la lettre de congé : l’intérêt de cette procédure est que la signification du congé laissée dans la boite aux lettres du domicile du locataire suffit à certifier la date de remise.

Le formalisme à respecter dans la lettre de congé

La lettre de congé doit comporter un certain nombre de mention obligatoires :

• Le motif du congé.
• Une description précise du logement et de ses annexes éventuelles.
• Dans le cas d’un congé pour reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, son lien de parenté avec le bailleur, la justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
• Dans le cas d’un congé pour vente, le prix de vente du logement et les modalités de règlement doivent être indiquées, ainsi qu’une partie de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle au locataire qu’il dispose d’une priorité à l’achat qui court les 2 premier mois de son préavis.
• Enfin, dans le cas d’une location nue, un arrêté du 13 décembre 2017 oblige le bailleur qui délivre un congé pour vente ou pour reprise, à y joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le droit de préemption du locataire

Dans le cas d’un congé pour vente, le droit de préemption du locataire dépend du type de location :

• Dans le cas d’une location vide, le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les 2 premiers mois de son préavis. Il a 2 mois pour acheter le logement, et 4 mois s’il sollicite un prêt immobilier. S’il ne répond pas au propriétaire dans ce délai de 2 mois, il perd son droit de préemption : le silence du locataire vaut refus.
• Dans le cas d’une location meublée, le locataire n’a pas de droit de préemption, mais peut bien sûr se porter candidat à l’achat auprès du propriétaire.

Toute l’équipe de Valvert Gestion connaît parfaitement les modalités pour donner congé à un locataire, et se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans cette démarche.